चल एवं अचल संपत्ति का अर्थ एवं परिभाषा क्या है?

Q: चल एवं अचल संपत्ति का अर्थ एवं परिभाषा क्या है?

चल संपत्ति वह होती है जिसे स्थानांतरित किया जा सकता है, जैसे वाहन, मशीनरी आदि, जबकि अचल संपत्ति स्थायी होती है और स्थानांतरित नहीं की जा सकती, जैसे भूमि, भवन। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 इन संपत्तियों के अधिकार और लेनदेन को नियंत्रित करता है।

Akash Srivastava

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सामान्य परिचय

चल और अचल संपत्ति को समझने से पूर्व हमें इस बात का निर्धारण करना आवश्यक है कि संपत्ति क्या है? समान्यता कोई भी ऐसी वस्तु या कोई ऐसी जगह जिस पर उस व्यक्ति का मालिकाना हक हो संपत्ति कहलाती है। इस प्रकार उस वस्तु या उस जगह पर उस व्यक्ति का अधिकार होता है और वह उसका उपभोग करता है। वह वस्तु चल या अचल किसी भी प्रकार की हो सकती हैं। कोई भी ऐसी वस्तु के लिए यह आवश्यक नहीं है कि यदि उसे संपत्ति कहा गया है तो वह आकार में बड़ी हो तभी उसे अचल संपत्ति कहा जाए या आकार में बहुत छोटी हो तो उसे ही चल संपत्ति कहा जाए।

संपत्ति-अंतरण अधिनियम, 1882 भारत में संपत्ति के अंतरण से संबंधित कानून है। इसका मुख्य उद्देश्य संपत्ति के अंतरण की प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करना और विभिन्न प्रकार के संपत्ति अंतरण के लिए कानूनी ढांचा प्रदान करना है। यह अधिनियम संपत्ति के स्वामित्व, अधिकारों और दायित्वों को स्पष्ट करता है, जिससे संपत्ति के लेन-देन में पारदर्शिता और सुरक्षा सुनिश्चित होती है।

अर्थ एवं परिभाषा

चल एवं अचल संपत्ति के अर्थ और परिभाषा निम्नलिखित हैं:

1. चल संपत्ति (Movable Property)

परिभाषा: चल संपत्ति उन संपत्तियों को कहा जाता है, जो स्थानांतरित की जा सकती हैं या जिनका स्थान बदला जा सकता है। ये संपत्तियाँ भौतिक रूप से स्थानांतरित की जा सकती हैं और इनका स्वामित्व आसानी से बदला जा सकता है।

चल संपत्ति के उदाहरणों में वह सब कुछ शामिल है जिसे आप उसकी प्रकृति में बदलाव किए बिना या उसकी गुणवत्ता खोए बिना एक स्थान से दूसरे स्थान पर ले जा सकते हैं। इसका मतलब है कि वे ऐसी वस्तुएँ हैं जो ज़मीन पर स्थिर नहीं हैं। आभूषण और स्मार्टफ़ोन से लेकर ऑटोमोबाइल और पशुधन तक कुछ भी चल संपत्ति की श्रेणी में आता है।

उदाहरण:

वाहन (जैसे कार, बाइक)
मशीनरी
फर्नीचर
स्टॉक (जैसे सामान, उत्पाद)
धन (नकद, बैंक बैलेंस)

चल संपत्ति के प्रकार

हम चल संपत्तियों को निम्नलिखित प्रकारों में वर्गीकृत कर सकते हैं:

स्व-चलित गुण: इनमें वे गुण शामिल हैं जो स्वभाव से ही गतिशील होते हैं - उदाहरण के लिए, जानवर।
निर्जीव चल संपत्तियाँ: इनमें वे संपत्तियाँ शामिल हैं जो स्वतंत्र रूप से नहीं चल सकतीं लेकिन बाहरी बल द्वारा एक स्थान से दूसरे स्थान पर स्थानांतरित की जा सकती हैं। उदाहरण के लिए, बिस्तर, कंप्यूटर, स्मार्टफोन, रेफ्रिजरेटर आदि।
अग्रिम में चल संपत्तियाँ: इनमें वे संपत्तियाँ शामिल हैं जो रियल एस्टेट का हिस्सा हैं लेकिन पोर्टेबल हो सकती हैं। उदाहरण के लिए, एक पेड़ के फल अचल होते हैं लेकिन अलग होने पर चल हो जाते हैं।

चल संपत्ति पर कानूनी अधिकारों की सूची

अपनी संपत्ति से अधिकतम लाभ प्राप्त करने के लिए चल संपत्ति पर कानूनी अधिकारों को जानना आवश्यक है। यहाँ उन अधिकारों की सूची दी गई है जिनके बारे में आपको अवश्य पता होना चाहिए:

पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 2(9) के अनुसार चल संपत्ति में अचल संपत्ति के अलावा अन्य कोई भी संपत्ति शामिल है।
खड़ी लकड़ी, घास, फसलें, पेड़ों पर लगे फल, जड़ें, पत्ते आदि चल संपत्तियां हैं।
जो भी वस्तु जमीन पर स्थिर नहीं है, वह चल संपत्ति की श्रेणी में आती है, चाहे उसकी मात्रा, गुणवत्ता, आकार और आकृति कुछ भी हो।
चल संपत्तियां कुछ प्रतिबंधों, शर्तों, केंद्रीय बिक्री कर तथा केंद्रीय बिक्री कर अधिनियम, 1956 और संबंधित राज्य के सामान्य बिक्री कर अधिनियम के तहत बिक्री कर के अधीन होती हैं।
भारतीय पंजीकरण अधिनियम 1908 के तहत चल संपत्ति को पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है।[1]
चल संपत्तियां, विरासत में प्राप्त अविभाज्य संपदा में वृद्धि के बिना, उपभोग्य या गैर-उपभोज्य हो सकती हैं।
भारतीय दंड संहिता 1860 की धारा 22 के अनुसार चल संपत्ति में भूमि और उससे जुड़ी परिसंपत्तियों को छोड़कर हर प्रकार की भौतिक संपत्ति शामिल है।[2]
संपत्ति हस्तांतरण (टीपी) अधिनियम न केवल अचल संपत्तियों पर लागू होता है, बल्कि चल परिसंपत्तियों पर भी लागू होता है।
चैटल बंधक एक प्रकार का संपत्ति पर ऋण है जो चल संपत्ति पर बंधक को वर्णित करता है।

2. अचल संपत्ति (Immovable Property)

परिभाषा: अचल संपत्ति उन संपत्तियों को कहा जाता है जो स्थानांतरित नहीं की जा सकती हैं। ये संपत्तियाँ स्थायी होती हैं और इनका स्थान नहीं बदला जा सकता। अचल संपत्ति का स्वामित्व और अधिकार अधिकतर कानूनी दस्तावेजों के माध्यम से निर्धारित होता है।

सीधे शब्दों में कहें तो अचल संपत्ति वह होती है जो आपके पास होती है लेकिन आप उसे एक स्थान से दूसरे स्थान पर नहीं ले जा सकते। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम 1882 की धारा 3 के अनुसार, ऐसी कोई भी चीज़ जो ज़मीन में जमी हो, ज़मीन में धंसी हो या ज़मीन में धंसी किसी चीज़ से जुड़ी हो, उसे अचल संपत्ति कहा जाता है। हालाँकि, घास, उगती हुई फ़सलें और खड़ी लकड़ी अपवाद हैं। ऐसी संपत्तियाँ कर योग्य होती हैं और आपको कानूनी क़ानूनों के तहत अधिकार देती हैं।[3]

उदाहरण:

भूमि (जैसे खेत, बाग)
भवन (जैसे घर, कार्यालय)
स्थायी संरचनाएँ (जैसे पुल, सड़क)

अचल संपत्ति के प्रकार

हम किसी अचल संपत्ति को उसके उद्देश्य के आधार पर चार श्रेणियों में वर्गीकृत कर सकते हैं।

आवासीय संपत्ति: आवासीय संपत्ति का प्राथमिक उद्देश्य आवासीय उपयोग है। इनमें सभी निम्न, मध्यम और उच्च घनत्व वाले घरों में एकल और बहु-परिवार आवास शामिल हैं। मिश्रित उपयोग निर्माण श्रेणियों में आवासीय और मनोरंजक क्षेत्र शामिल हैं।
वाणिज्यिक संपत्ति: वाणिज्यिक संपत्तियों में रेस्तरां, कार्यालय स्थान, गोदाम, दुकानें और शॉपिंग मॉल शामिल हैं। एक व्यवसाय के मालिक के रूप में, आप किसी विशेष क्षेत्र में विभिन्न कानूनी संचालन करने के लिए वाणिज्यिक संपत्ति का उपयोग कर सकते हैं। हालाँकि, आपको कुछ सेटबैक-संबंधी विनियमों, अनुमेय ऊँचाई, पार्किंग सुविधाओं आदि का पालन करना होगा।
कृषि संपत्ति: कृषि संपत्तियां आम तौर पर भूमि क्षेत्र होती हैं जिनका उपयोग मालिक खेत, खेत, लकड़ी के खेत, बाग आदि के रूप में कर सकते हैं। कानून के अनुसार, मालिक इन संपत्तियों का उपयोग गैर-कृषि उपयोग के लिए नहीं कर सकते हैं। नियम संपत्ति के आकार, अनुमत गतिविधियों, संपत्ति पर गैर-कृषि आवासों की संख्या आदि पर भी लागू होते हैं।
विशेष-उपयोग संपत्ति: ऐसी संपत्तियाँ जिनका उपयोग जनता विभिन्न गतिविधियों को करने के लिए कर सकती है, विशेष उपयोग वाली संपत्तियों की श्रेणी में आती हैं। इनमें सरकारी इमारतें, स्कूल, मंदिर, पार्क, पुस्तकालय, कब्रिस्तान, मनोरंजन पार्क, थिएटर आदि शामिल हैं। इन संपत्तियों का मूल्यांकन करना अधिक जटिल है क्योंकि क्षेत्र में कोई तुलना नहीं है। कुल मिलाकर, कोई भी संपत्ति जो विशिष्ट गतिविधियों या लोगों के समूहों को संभालती है, एक विशेष उपयोग वाली संपत्ति है।

अचल संपत्ति से जुड़े कानूनी अधिकार

यदि आप किसी अचल संपत्ति के मालिक हैं, तो आप उसके उपयोग और लाभ से जुड़े कई अधिकारों का प्रयोग करते हैं। यहाँ एक संक्षिप्त विवरण दिया गया है:

स्वामित्व अधिकार: अचल संपत्ति के कानूनी मालिक के रूप में, आपको उससे कानूनी रूप से किराया या लीज़ वसूलने का अधिकार है। आप इसे किसी दूसरे व्यक्ति को किराए पर दे सकते हैं और सेवा के बदले बकाया वसूल सकते हैं। अगर यह एक जल निकाय है, तो आप इस पर एक जहाज रख सकते हैं और लोगों को उनसे नौका लेने के लिए ले जा सकते हैं। जल निकाय में मछलियाँ भी मालिक की संपत्ति होंगी।
शीर्षक और विलेख: शीर्षक से तात्पर्य किसी एक व्यक्ति या संयुक्त स्वामित्व के लिए संपत्ति के स्वामित्व से है। विलेख शीर्षक को हस्तांतरित करने का माध्यम है। यह एक कानूनी दस्तावेज है जो किसी संपत्ति के शीर्षक या स्वामित्व को एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित करता है। शीर्षक हस्तांतरित करने के लिए खरीदार और विक्रेता को विलेख पर हस्ताक्षर करना चाहिए।
सुखभोग और भार: भार वह दावा है जो किसी संपत्ति के पूर्ण स्वामित्व अधिकारों को रोकता है। यदि आपकी संपत्ति पर कोई भार है, तो उसे बेचना चुनौतीपूर्ण हो जाएगा। उदाहरण के लिए, तलाकशुदा पति या पत्नी स्वामित्व का एक प्रतिशत दावा कर सकते हैं। सुखभोग स्वामित्व अधिकार नहीं है, बल्कि किसी और की भूमि या संपत्ति का उपयोग करने का अ��िकार है।
ज़ोनिंग और भूमि उपयोग विनियम: भूमि उपयोग से तात्पर्य भूमि के एक टुकड़े का उपयोग उस व्यक्ति की आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए करने की प्रक्रिया से है, जबकि भूमि की क्षमताओं को बनाए रखा जाता है। यह एक सामान्य शब्द है जो किसी संपत्ति के अधिकारों, नियंत्रण और नियोजन से जुड़ा है। ज़ोनिंग का अर्थ है समुदायों और नगर पालिकाओं को विभिन्न ज़ोन और जिलों में विभाजित करना, जबकि कुछ गतिविधियों की अनुमति देना और उन पर प्रतिबंध लगाना।
सम्पत्ति कर: 1951 का आयकर अधिनियम संपत्ति करों के साथ-साथ स्टाम्प ड्यूटी, जीएसटी आदि को नियंत्रित करता है। अधिनियम के अनुसार, किसी भी व्यक्तिगत संपत्ति के मालिक को मौजूदा कर व्यवस्था के अनुसार संपत्ति कर का भुगतान करना होगा। भारत सरकार स्थानीय सरकार और नगर निगम के माध्यम से ये कर वसूलती है।

चल और अचल संपत्ति में महत्वपूर्ण अंतर

आधार	चल संपत्ति	अचल संपत्ति
अर्थ	आप किसी चल संपत्ति को उसके आकार, आकृति या अन्य गुणों में कोई महत्वपूर्ण परिवर्तन किए बिना एक स्थान से दूसरे स्थान तक ले जा सकते हैं।	आप अचल संपत्ति को एक स्थान से दूसरे स्थान पर नहीं ले जा सकते। ऐसा करने से उसका आकार, स्वरूप या योग्यता बदल सकती है।
संपत्ति का स्वामित्व	चल संपत्ति के स्वामित्व के अधिकार अनुबंध कानूनों के अंतर्गत आते हैं। कोई भी सामान्य कानून व्यवसायी उनसे निपट सकता है।	किसी अचल संपत्ति के स्वामित्व के अधिकार डीड्स रजिस्ट्रीज़ एक्ट और सेक्शनल टाइटल्स एक्ट के अंतर्गत आते हैं, जिसे केवल संपत्ति कानून विशेषज्ञ ही संभाल सकते हैं।
पंजीकरण	भारतीय पंजीकरण अधिनियम 1908 के अनुसार चल संपत्ति का पंजीकरण स्वैच्छिक है तथा कोई कानूनी पंजीकरण अनिवार्य नहीं है।	जब भी मालिक कोई अचल संपत्ति हस्तांतरित करता है, तो उसे भारतीय पंजीकरण अधिनियम 1908 के तहत पंजीकृत कराना होगा।
कर लगाना	चल संपत्ति केंद्रीय बिक्री कर तथा संबंधित राज्य के सामान्य बिक्री एवं केंद्रीय बिक्री कर अधिनियम, 1956 के तहत कुछ शर्तों और प्रतिबंधों के अनुसार बिक्री कर के अधीन होती है।	यद्यपि अचल संपत्ति पर बिक्री कर लागू नहीं होता है, फिर भी आपको भारतीय स्टाम्प अधिनियम 1899 के अनुसार स्टाम्प शुल्क और भारतीय पंजीकरण अधिनियम 1908 के अनुसार पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा।
विरासत	मालिक आसानी से चल संपत्ति का विभाजन और हस्तांतरण कर सकते हैं।	अचल संपत्तियों का विभाजन और उत्तराधिकार जटिल है और इसके लिए व्यापक कानूनी कार्रवाई की आवश्यकता होती है।
सुरक्षा प्रकार	यद्यपि आप संपार्श्विक के रूप में चल संपत्ति गिरवी रख सकते हैं, लेकिन सुरक्षा का प्रकार इतना अधिक नहीं है।	संपत्ति के एवज में ऋण लेना, पर्याप्त ऋण राशि के साथ सुरक्षा का एक उच्चतर रूप है।

महत्वपूर्ण वाद एवं स्पष्टीकरण

1. कूपर बनाम कूपर[4]

धारा 35 - यह संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 35 के तहत प्रदान किए गए चुनाव के सिद्धांत पर एक प्रमुख मामला है । इस मामले में लॉर्ड हीथर (हाउस ऑफ लॉर्ड्स) ने चुनाव के सिद्धांत के सिद्धांत को समझाया।
हेरोल्ड कूपर (पति) ने 1933 में वेरा (पत्नी) से विवाह किया। उनके दो बच्चे थे। हेरोल्ड ने अपने और वेरा के नाम से चार पॉलिसियां बनवाईं; उनकी पत्नी इन सभी पॉलिसियों की लाभार्थी थीं। उनके बीच कानूनी तौर पर अलगाव हो गया था और उनके बीच एक समझौता हुआ था। इस समझौते के अनुसार पत्नी को पारिवारिक घर और एक ऑटोमोबाइल मिला, और पति को औज़ारों और उपकरणों की दुकान मिली। इसके बाद अदालत ने तलाक का आदेश दे दिया। तलाक के बाद पति-पत्नी दोनों ने दूसरे व्यक्ति से दूसरी शादी कर ली। दोबारा शादी के बाद पति ने तीन पॉलिसियों में लाभार्थी का नाम बदल दिया। अब उसकी नई पत्नी (इडा) तीनों पॉलिसियों की लाभार्थी थी। एक पॉलिसी पर पत्नी ने हस्ताक्षर कर दिए, लेकिन पति ने हस्ताक्षर नहीं किए। कुछ समय बाद पति (हेरोल्ड) की मृत्यु हो गई। क्या वेरा और उसके बच्चों का संपत्ति पर निहित स्वार्थ है?
हाउस ऑफ लॉर्ड्स ने माना कि लाभ स्वीकार करने वाले व्यक्ति पर हमेशा एक दायित्व होता है, तथा यदि यह गलत, झूठा या भ्रामक है तो दाता को इसे अस्वीकार करने या निपटाने का अधिकार है।
यह कहा गया कि इस स्थिति में, जो भी लाभान्वित होता है, उसके कुछ दायित्व भी होते हैं।
हेरोल्ड की मृत्यु के बाद वेरा का पॉलिसियों पर कोई अधिकार नहीं था, क्योंकि तलाक के आदेश की शर्तों के तहत हेरोल्ड का उसे सहायता देने का दायित्व, उसके पुनर्विवाह के बाद समाप्त हो गया था।
चुनाव के सिद्धांत को हाउस ऑफ लॉर्ड्स द्वारा निम्नलिखित शब्दों में समझाया गया:
"... जो व्यक्ति वसीयत या अन्य दस्तावेज के तहत लाभ लेता है, उस पर यह दायित्व होता है कि वह उस दस्तावेज को पूर्ण प्रभाव प्रदान करे जिसके तहत वह लाभ लेता है; और यदि यह पाया जाता है कि वह दस्तावेज किसी ऐसी चीज को प्रभावित करने का दावा करता है, जिसे समाप्त करना दाता या निपटानकर्ता की क्षमता से परे था, लेकिन जिसका प्रभाव अक्सर उस व्यक्ति की सहमति से दिया जाता है, जो किसी समतुल्य दस्तावेज के तहत लाभ प्राप्त करता है, तो कानून उस व्यक्ति पर जो लाभ लेता है, उस दस्तावेज को पूर्ण और संपूर्ण बल और प्रभाव में लाने की आवश्यकता को लागू करेगा।"

2. बेल्लामी बनाम सबाइन[5]

संबंधित – धारा 52, यह संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम पर ऐतिहासिक मामलों में से एक है, जिसने लिस पेंडेंस के सिद्धांत को जन्म दिया।
सिद्धांत की व्याख्या - लिस पेंडेंस का सिद्धांत प्रसिद्ध कहावत, 'पेंडेंटे लिटे निहिल इनोवेचर' में व्यक्त किया गया है, जिसका अर्थ है कि किसी संपत्ति के शीर्षक के संबंध में किसी भी मुकदमे के लंबित रहने के दौरान, उस संपत्ति के स��बंध में कोई नया हित नहीं बनाया जाना चाहिए।
लिस पेंडेंस के सिद्धांत की उत्पत्ति इस मामले में हुई, जिसमें टर्नर, एलजे ने कहा कि "लिस पेंडेंस का सिद्धांत कानून की अदालतों के साथ-साथ इक्विटी के लिए भी एक सामान्य सिद्धांत था क्योंकि अगर पेंडेंट लाइट अलगाव को प्रबल होने दिया जाता तो अदालत में दायर किए गए मुकदमे का फैसला सुनाना लगभग असंभव हो जाता। ऐसी स्थिति में, वादी को हर बार निर्णय पारित होने से पहले अलगाव का कारण बनने वाले प्रतिवादियों द्वारा पराजित किया जा सकता था, और हर बार उसे कार्यवाही का एक नया तरीका अपनाने के लिए मजबूर होना पड़ता।"

3. रशर बनाम रोशर[6]

संबंधित – धारा 10 सिद्धांत – अलगाव के खिलाफ नियम
हस्तांतरण पर रोक लगाने वाली शर्त – “जहां संपत्ति को किसी शर्त या सीमा के अधीन स्थानांतरित किया जाता है, जो हस्तांतरिती या उसके अधीन दावा करने वाले किसी व्यक्ति को संपत्ति में अपने हित को छोड़ने या उसका निपटान करने से पूरी तरह से रोकती है , वह शर्त या सीमा शून्य है”।
अदालत ने कहा कि, यह निर्धारित करने का परीक्षण कि कोई प्रतिबंध पूर्ण है या आंशिक, प्रभाव पर निर्भर करता है, न कि शर्त निर्धारित करने वाले शब्दों के रूप पर।
यदि प्रभाव पूर्ण है, तो इसे बुरा माना जाएगा, भले ही स्पष्ट भाषा का प्रयोग किया गया हो।
इस प्रकार, इस मामले में, यह माना गया कि सीमित अवधि के लिए भी संपत्ति को उसके मूल्य के 1/5वें हिस्से पर बेचने की शर्त उस अवधि के दौरान एक पूर्ण प्रतिबंध थी और इसलिए यह शून्य है। 1/5वें मूल्य पर (चाहे उसका बाजार मूल्य कुछ भी रहा हो) बिक्री पर प्रतिबंध के बराबर है (यानी, 'विधवा के जीवनकाल के दौरान, आप नहीं बेचेंगे')। इसलिए यह संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम पर एक ऐतिहासिक मामला बन गया।

निष्कर्ष

चल एवं अचल संपत्ति का वर्गीकरण संपत्ति के स्वामित्व, उपयोग और कानूनी अधिकारों को समझने में महत्वपूर्ण है। चल संपत्ति, जो स्थानांतरित की जा सकती है, आमतौर पर व्यापारिक गतिविधियों और व्यक्तिगत उपयोग में अधिक लचीलापन प्रदान करती है। दूसरी ओर, अचल संपत्ति, जो स्थायी होती है, दीर्घकालिक निवेश और संपत्ति के स्थायी अधिकारों का प्रतिनिधित्व करती है।

इन दोनों प्रकार की संपत्तियों का प्रबंधन, मूल्यांकन और कानूनी दस्तावेज़ों के माध्यम से स्वामित्व का निर्धारण आवश्यक है। चल संपत्ति की त्वरित खरीद-फरोख्त और अचल संपत्ति की स्थिरता, दोनों ही आर्थिक विकास और व्यक्तिगत वित्तीय योजना में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं। चल और अचल संपत्ति का सही ज्ञान और समझ किसी भी व्यक्ति या व्यवसाय के लिए वित्तीय स्थिरता और विकास के लिए आवश्यक है।

[1]. पंजीकरण अधिनियम, 1908, (Last Updated on November 24, 2018).

[2]. भारतीय दंड संहिता 1860, (Last Updated on October 31, 2019).

[3]. संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम 1882, (Last Updated on October 30, 2024).

[4]. 144 N.W.2d 146 (1966).

[5]. (1857) 1 De G&J 566 (A).

[6] (1884) 26 Ch D 801.

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Written by Akash Srivastava

Akash Shrivastava, enrolled as an advocate in Bar Council of Uttar Pradesh with degree in B.Com and LL.B from the University of Lucknow. Expertise in corporate sector and revenue-related matters.

Topics

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